容积率(FAR)是指项目规划建立用地范围内全部修建面积(Sc)与规划建立用空中积(SL)之比 (FAR=Sc/SL)，是个无量纲目标，明白，便于控制。它具有以下特性： 

●受规划控制影响分明：普通状况下，某一区域或特定地块均有容积率下限目标控制，如依据规划相关文件，上海市内环以内住宅的容积率下限为 2．5。 

●与其他目标关联性强：容积率与修建密度、修建层数、总高度、绿地率、修建掩盖率等目标互相关联，组成完好的地块经济技术控制目标体系。但普通状况下，相反用处的地块之间修建掩盖率等其他目标相差不大，因而，容积率是重要的价钱修正要素。 

●利益倾向的多元博弈：开发商从利润角度动身，倾向追求进步容积率；政府一方面希看过度进步容积率来获取更大的土地收益和进步招商引资的吸引力，另一方面思索到城市的可继续开展，又要思索规划部门的意见，对容积率停止适当降低和控制。 

在合理的空间环境条件下，容积率越大，建立开发强度越大，土天时用率越高，土地价钱越高，但这种添加呈一种递加的规律。反映在楼面地价上，普通状况下，容积率越大，楼面地价越小。但由于地价构成机制的复杂性，这种规律在不同用处、不同区域间又存在着复杂的变化。 

一、不同用处土地容积率特性概述 

商业用地由于容积率的变化在很大水平上表现为楼层的变化，商业物业楼层价钱差别十分分明，其表现在楼面地价上的差别也较分明；  

寓居用地当容积率在特定范围内(如对应多层物业与别墅物业时)，由于物业类型的稀缺性引致的土地价值增值分明，其楼面地价的差别也较大；  

办公用地则是在容积率上升抵达一定的水平 (对应超高层办公物业)后，鉴于办公物业的标识性特性，引致单位修建面积地价的超额增值，楼面地价不降反升；  

工业用处的土地在许多状况下(普通在市中心之外)没有容积率的限制，即便有，对地价的影响也甚小，其地价的差别更多的是由产业集聚度、产业导向、区域配套状况、政策引导等其他要素招致的。另依据《国务院关于促进浪费集约用地的告诉》(国发 [2008]3号)第八条“对现有工业用地，在契合规划、不改动用处的前提下，进步土天时用率和添加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步进步工业用地控制目标，厂房修建面积高于容积率控制目标的局部，不再增收土地价款。”容积率不作为影响工业用地地价的次要要素。因而工业容积率修正不归入本次的研讨范围。  

所以，本文研讨提供寓居、办公、商业三种用处土地容积率对楼面地价的影响剖析。 

二、研讨办法 

在实践任务中，常用的研讨容积率与楼面地价之间的函数关系的办法有三种： 

(1)德尔菲法：也称专家打分法。即经过专家的经历判别来确定容积率对楼面地价的影响幅度；

(2)复合系数法：基于容积率影响地价的作用规律和机制，应用收益机制下的变化系数乘以市场供求机制下的分配系数来确定容积率对楼面地价的影响系数；  

(3)样点剖析法：经过对样点地价的统计剖析，确定容积率与楼面地价之间的函数关系。 

德尔菲法依赖于专家的经历判别，更合适于定性的剖析，在定量剖析上，尤其是作用机制很复杂的容积率与楼面地价的定量关系剖析上，牢靠性存在一定的完善。 

复合系数法计算比拟复杂，但使用的关键是确定分配系数即土地一切者和土地运用者应占的土地收益的比例。分配系数次要是受市场供求关系制约，由于房地产市场的供求关系复杂，很难定量描绘，所以要精确地确定分配系数并非易事，因而，此种办法不宜普遍使用。 

样点剖析法有以下特点：①可以停止用处剖析，很好地反映容积率对楼面地价的影响规律；②可以经过回归方程找到容积率对样点地价的影响规律，补偿样点地价选取的不充沛性；③可以求出每一容积率下的地价，进而求出每一容积率下的修正系数，使研讨效果更具有适用性；④可以同时采用几种不同的回归方程停止试算，然后作一系列的检验选取相关性最大的回归方程，这样可以消弭客观要素对选择方程的影响。  

经过上述比拟可见，样点剖析法适用性比拟强，能较好地反映容积率对地价的影响作用。因而本次研讨采用样点剖析法。 

值得留意的是，采用样点剖析法的难点在于：如何剔除其他要素的影响，确保楼面地价的差别都是由容积率的不同而引致的。当然相对的剔除是不能够的，在本次研讨中，我们在上海市行政区域范围内选取样点，次要是结合环线地位、物业质量等的分类，尽能够地剔除其他要素的影响，从而保证研讨效果的绝对合感性。 

上面以寓居为例论述研讨进程和初步效果。 

三、寓居用处容积率对楼面地价的影响研讨 

1、调查并获取少量原始样点数据 

本次研讨的样本范围为上海市。原始样点数据以住宅成交信息为主，住宅挂牌信息、寓居用地地下招拍挂成交信息为补充。  

获取的无效寓居样本数据合计1193个。  

无效样本数据的要求包括：  

(1)以1个寓居区或独立的宗地为1个样本；  

(2)能获取容积率数据；  

(3)能获取相关价钱信息(房价或地价)。  

(4)以寓居区为样本的，经过该寓居区少量的成交和挂牌信息，剔除非正常要素，参考评价的方式确定该寓居区的房地产均价。 

2、将原始样点数据处置成可用格式 

(1)将地价一致转换成楼面地价；  

(2)将获取房价信息的样本点经过剩余法测算出对应的宗地楼面地价；  

(3)将楼面地价修正到一致的价钱外延和时点。  

这样就获取了1193对容积率和楼面地价的数据。 

3、初步统计模仿和规律判别。

经过初步的统计模仿，发现容积率与楼面地价的关系根本分为三个区间：  

第一区间：0．1-1该容积率段的物业多为别墅和多层楼盘，随着容积率的变小，楼面地价激增，这与别墅物业的稀缺性引发的土地增值严密相关；  

第二区间：1-2．5该容积率段的物业为多层、小高层和高层，随着容积率添加，楼面地价减小，但变化幅度不大；  

第三区间：2．5以上该容积率段的物业集中在高层，正常状况下，容积率的添加表现为楼层的添加。随着容积率的添加，楼面地价减小的幅度很小。 

4、分段细化研讨。 

(1)容积率在0．1-1之间。  

容积率在在0．1—1之间的原始数据次要集中在外环外数据段，共有78条数据，经过挑选，将绝对均质土地域域内的样点挑选出来，并停止异常点的剔除，采用42条数据，将这42条数据的容积率分区段取均匀容积率，并失掉对应的均匀楼面地价，制造散点图，失掉该区间容积率和楼面地价的拟合曲线如下： (2)容积率在1-2．5之间。  

容积率在1-2．5之间的原始数据次要集中在内中环间数据段，共有193条数据，经过挑选，将绝对均质土地域域内的样点挑选出来，并停止异常点的剔除，采用134条数据，将这134条数据的容积率分区段取均匀容积率，并失掉对应的均匀楼面地价，制造散点图，失掉该区间容积率和楼面地价的拟合曲线如下：  

(3)容积率在2．5以上

容积率在在2．5以上的原始数据少量集中在内环内数据段，共有318条数据，经过挑选，将绝对均质土地域域内的样点挑选出来，并停止异常点的剔除，采用133条数据，将这133条数据的容积率分区段取均匀容积率，并失掉对应的均匀楼面地价，制造散点图，失掉该区间容积率和楼面地价的拟合曲线如下： 

四、研讨效果的使用方向 

1、剖析楼面地价的差别参考 

在实务操作中，常常会有客户疑惑为什么同区域同一用处的土地楼面价有较分明的不同。除详细地位、临街条件等差别外，土天时用条件中重要的参数之一：容积率差别的影响不可无视。本研讨效果提供的容积率与楼面地价之间的函数关系可作为一个正面参考。  

此外，依据2006年8月1日起施行的《协议出让国有土地运用权标准》(试行)，超规划修建面积补地价适用“出让土地改动土地运用条件的处置”。  

该当补缴的土地出让金额＝同意改动时的新土地运用条件下土地运用权市场价钱－同意改动时原土地运用条件下剩余年期土地运用权市场价钱  

在评价任务上，则表现为“双评价”。即辨别出具新土地运用条件下的地价和原土地运用条件下的地价，以差额作为补缴金额。  

有客户以为，可间接评价一个楼面地价，补缴的土地出让金额＝评价楼面地价×超出的修建面积。这种看法其实就是疏忽了容积率差别对楼面地价的影响。由于土空中积不变的前提下超修建面积，其本质即为容积率添加。当容积率添加幅度较大时，楼面地价的差别还是比拟分明的，尤其是对商业用处。所以，了解了容积率对楼面地价的影响，也就了解了相关文件作出“双评价”要求的必要性。